¿Cuánto vale mi departamento en Lima?
El valor real de tu departamento en Lima se calcula comparándolo con propiedades similares que ya se vendieron en tu misma zona (mismo distrito, metraje, piso, antigüedad y estado), no con los precios que ves publicados en los portales —esos son precios pedidos, no de venta—.
Ese método se llama ACM (Análisis Comparativo de Mercado) y es el que usan los agentes profesionales. Un promedio de "US$/m² del distrito" te puede desviar 15% a 20% del precio correcto.
Los 5 factores que definen el precio
Dos departamentos en la misma cuadra pueden valer muy distinto. Lo que mueve el precio en Lima es:
- Ubicación fina: no es lo mismo "Surco" que la cuadra exacta, la avenida, el ruido o la cercanía a parques y colegios.
- Metraje y distribución: el precio por m² baja mientras más grande es el depa; una buena distribución vale más que los metros.
- Piso, vista y ascensor: pisos altos con vista y edificio con ascensor suben el valor; un 5.º piso sin ascensor lo baja.
- Antigüedad y estado: estrenar vale más; un depa que necesita remodelación se descuenta según lo que costaría dejarlo listo.
- Estacionamiento y depósito: en Lima una cochera puede sumar entre US$8,000 y US$18,000 al valor según la zona.
Por qué el precio de los portales te engaña
Cuando entras a un portal y ves 20 departamentos parecidos al tuyo, estás viendo lo que los dueños piden, no lo que realmente se pagó. Muchos de esos avisos llevan meses publicados justamente porque el precio está por encima del mercado.
El precio que importa es el de cierre: por cuánto se firmó de verdad. Esa información no está pública, pero un agente que trabaja tu zona sí la conoce.
Cómo saber tu precio real (paso a paso)
- Reúne los datos exactos de tu depa: metraje, piso, año, cochera, estado.
- Busca de 3 a 6 propiedades realmente comparables que se hayan vendido hace poco en tu zona.
- Ajusta por diferencias (piso, vista, remodelación, cochera).
- Define un rango, no un número mágico: un precio de salida y un piso de negociación.
Preguntas frecuentes
¿Un promedio de US$/m² del distrito me sirve?
¿Cuánto cuesta una valorización profesional?
¿La tasación bancaria es lo mismo que el valor de venta?
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