Soy Fer López, agente inmobiliario en Lima y fundador de EnMarcha. En esta guía te resumo lo que de verdad mueve la aguja cuando quieres vender: poner el precio correcto desde el día uno, mostrar la propiedad como se debe y negociar con datos. Nada de garantías vacías: solo el método con el que vendemos en 90 días o menos.
En corto: el 8 de cada 10 propiedades que no se venden es por precio, no por el inmueble. El orden correcto es: 1) valorización profesional (ACM), 2) preparar la propiedad y una ficha que enamore, 3) difusión y filtrado de compradores, 4) negociación y cierre con los papeles en regla.
¿Quién te ayuda a vender tu propiedad en Lima?
Un agente inmobiliario con experiencia en tu zona. No un portal donde publicas y esperas, sino alguien que valoriza con datos, diseña la estrategia, filtra a los compradores serios, coordina las visitas, negocia por tus intereses y te acompaña hasta la firma en notaría.
En EnMarcha trabajamos con una metodología clara y herramientas de análisis de mercado para que tu propiedad no se quede parada. La primera conversación y la valorización son gratuitas y sin compromiso.
¿Cuánto vale realmente mi propiedad?
Lo que vale tu propiedad no es el promedio del distrito ni el precio de los portales. Los portales muestran precios ofertados (lo que la gente pide), no precios de venta (lo que realmente se paga). Muchos están inflados y por eso llevan meses publicados.
La forma correcta es un Análisis Comparativo de Mercado (ACM): se comparan ventas reales y ofertas vigentes de propiedades parecidas a la tuya —misma zona, metraje similar, piso, antigüedad, estado, cochera, amenities— y se ajusta para llegar a un rango de precio realista y competitivo.
Consejo de agente: un precio 10% por encima del mercado no te hace ganar 10% más; te hace invisible. El comprador filtra por precio y ni siquiera ve tu aviso. Se vende mejor entrando bien desde el día uno que bajando el precio de a pocos durante meses (eso "quema" la propiedad).
¿Cómo se vende en 90 días o menos?
No es magia ni suerte. Es un proceso ordenado:
- Valorización ACM para fijar el precio de salida con datos, no con ilusión.
- Preparar la propiedad (orden, limpieza, pequeños arreglos, buenas fotos y, si aplica, home staging) y armar una ficha profesional que resalte lo mejor.
- Difusión estratégica: portales, redes, base de compradores y contactos, no solo "publicar y esperar".
- Filtrado y visitas: se atiende a compradores serios y calificados, no a curiosos, y se cuida cada visita.
- Negociación y cierre: se defiende tu precio con argumentos y se acompaña la separación, la minuta y la firma con los papeles en regla.
¿Cuánto cuesta vender con un agente?
El agente cobra una comisión sobre el precio de venta, y solo si vende (trabajamos a resultado). A cambio recibes valorización, estrategia, marketing, filtrado, negociación y acompañamiento legal hasta la firma.
Vender sin agente parece más barato, pero suele salir más caro: por subvalorar y regalar la propiedad, por meses de inmueble parado, o por una negociación en la que el comprador lleva la ventaja. Un buen agente normalmente recupera de sobra su comisión en el precio final y en el tiempo que te ahorra.
¿Qué papeles necesito para vender?
- Partida registral actualizada de SUNARP (que la propiedad esté inscrita y a tu nombre).
- DNI de todos los propietarios.
- Título de propiedad (minuta / escritura pública anterior).
- HR y PU del autoavalúo y estar al día en predial y arbitrios.
- Si hay hipoteca, sucesión o copropietarios, se resuelve o coordina antes de firmar.
Ordenar esto a tiempo evita que una venta se caiga a último momento. Es parte del acompañamiento que te damos.
¿Conviene vender solo o con agente?
Vender por tu cuenta puede funcionar si tienes tiempo de sobra, experiencia negociando y sabes fijar el precio con datos. En la práctica, la mayoría publica caro, termina atendiendo curiosos y baja el precio con el tiempo. Si valoras tu tiempo y quieres vender al mejor precio real en el menor plazo, con un agente vas más seguro.
¿En qué distritos trabaja Fer López?
Vendemos departamentos, casas y terrenos en San Borja, Santiago de Surco, La Molina, Lince, Jesús María, Pueblo Libre, Magdalena, San Miguel, La Victoria y zonas cercanas de Lima. Si tu propiedad está en otro distrito, escríbeme igual y te oriento.
Fer López · Agente Inmobiliario en Lima
Fundador de EnMarcha. Más de 6 años de experiencia, +500 propiedades vendidas y +US$29M en ventas cerradas. Registrado en el MVCS. Ayudo a propietarios a vender su departamento, casa o terreno en Lima en 90 días o menos, con estrategia y datos. Conóceme →
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo toma vender una propiedad en Lima?
Con una estrategia de precio correcta y difusión profesional, la meta es vender en 90 días o menos. Lo que más alarga una venta no es el mercado, es un precio de salida por encima del valor real.
¿Cómo sé cuánto vale mi propiedad?
Con un Análisis Comparativo de Mercado (ACM): comparando ventas reales y ofertas vigentes de propiedades parecidas en tu zona. No el promedio del distrito ni el precio de los portales (que son ofertados, no de venta). En EnMarcha es gratis.
¿Cuánto cuesta vender con un agente?
Una comisión sobre el precio de venta, que se paga solo cuando se vende. Incluye valorización, marketing, filtrado de compradores, negociación y acompañamiento hasta la firma.
¿Qué papeles necesito?
Partida registral actualizada, DNI de los propietarios, título de propiedad, HR y PU del autoavalúo, y estar al día en predial y arbitrios. Hipoteca, sucesión o copropietarios se resuelven antes de firmar.
¿Conviene vender solo o con agente?
Solo funciona si tienes tiempo, experiencia y datos para fijar el precio. La mayoría vende mejor y más rápido con un agente que valoriza, filtra compradores y negocia por sus intereses.
¿Cuánto vale tu propiedad? Te lo digo gratis.
Una valorización profesional (ACM), sin compromiso, para que salgas al mercado con el precio correcto desde el día uno.
Pon tu propiedad EnMarcha.